De kranten staan vol met berichten over woningcorporaties die – naar verluidt – in de financiële problemen zijn geraakt. Bij Vestia zou een aantal collegacorporaties financieel zijn bijgesprongen, terwijl bij Laurentius de toezichthouder zou hebben verboden om nieuwe projecten op te starten. In de berichtgeving speelt het toezicht op de woningcorporaties en het voor hen gecreëerde financieel vangnet een belangrijke rol. Het toezichtsstelsel voor woningcorporaties is neergelegd in een ingewikkeld en enigszins onoverzichtelijk samenstel van wetten, besluiten en beleidsdocumenten. In het kort komt het wettelijk stelsel voor woningcorporaties op het volgende neer.

Woningcorporaties: stichtingen en verenigingen met een stevige publiekrechtelijke jas
Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen met een sterke publiekrechtelijke inbedding om het belang van de sociale volkshuisvesting te borgen. Deze publiekrechtelijke inbedding is neergelegd in de Woningwet en een aantal daarop gebaseerde besluiten.

Woningcorporaties zijn verplicht om bij hun werkzaamheden een groot aantal regels in acht te nemen. Zo dient een woningcorporatie een zodanig financieel beheer te voeren, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. Een ander voorbeeld betreft de verplichting voor een woningcorporatie om het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in acht te nemen.

Twee toezichthouders: het CFV en de minister van BZK
Woningcorporaties hebben met verschillende toezichthouders te maken. Ten eerste het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ( “CFV”). Het Fonds is belast met het financiële toezicht op de woningcorporaties. In dat verband houdt zij zowel de continuïteit als de solvabiliteit van woningcorporaties in de gaten en rapporteert zij daarover aan de minister. De tweede taak van het Fonds bestaat uit het verstrekken van zogenaamde “saneringssteun” aan woningcorporaties die niet meer op eigen kracht verder kunnen.

De minister van BZK is de tweede toezichthouder en ziet erop toe dat de woningcorporaties zich houden aan de gestelde wettelijke regels. De minister kan ingrijpen indien het belang van de volkshuisvesting in het gedrang komt. De minister beschikt daartoe over verschillende instrumenten. Zo kan de minister een woningcorporatie een aanwijzing geven om zich bijvoorbeeld van bepaalde gedragingen te onthouden, een externe toezichthouder benoemen of de rechtbank verzoeken om een woningcorporatie onder bewind te stellen.

De rol van het WSW
In het stelsel speelt ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een rol. Het Waarborgfonds is een stichting met als taak het borgen van geldleningen van de deelnemende woningcorporaties. Op die manier worden woningcorporaties in staat gesteld om goedkoper geld te kunnen lenen. Om voor borging in aanmerking te komen moet een woningcorporatie wel aan bepaalde financiële eisen voldoen. Indien onder bepaalde grenzen wordt gezakt, kan dat betekenen dat een woningcorporatie niet meer voor borging in aanmerking komt. Overigens kunnen niet alle leningen worden geborgd, maar alleen de leningen die worden aangetrokken voor de taken van woningcorporaties op het gebied van de sociale volkshuisvesting.

De woningcorporatie als contractspartner? Geen status aparte
Het is onze ervaring dat in de praktijk nog weleens de gedachte ontstaat dat woningcorporaties ook een bijzondere positie zouden innemen in het civiele recht. Deze gedachte lijkt gebaseerd op het hiervoor kort geschetste publiekrechtelijke stelsel waarbinnen woningcorporaties moeten functioneren. Wij menen echter dat woningcorporaties zich in het overeenkomstenrecht niet onderscheiden van andere (“gewone”) verenigingen en stichtingen. Bovendien reiken de bevoegdheden van de toezichthouders niet zover dat zij (zo maar) kunnen ingrijpen in bestaande contractuele relaties. Kort en goed hebben woningcorporaties in het contractenrecht geen status aparte.

Over het wettelijk stelsel voor woningcorporaties valt nog veel meer te zeggen. Binnenkort verschijnt daarom van mijn hand een artikel in het tijdschrift De Gemeentestem, waarin uitgebreid wordt ingegaan op het juridische speelveld voor woningcorporaties. 

Bij vragen kunt u gerust contact met mij opnemen.